עודכן: 12 במאי 2026
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 — תכנית מתאר ארצית 38 — היא תכנית ממשלתית מ-2005 שמטרתה חיזוק בניינים ישנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. במסגרתה, יזם בונה תוספות בבניין (קומות נוספות, הרחבות) ובתמורה מחזק את היסודות והשלד.
הדיירים מקבלים תוספות לדירה ללא תשלום (לרוב מרפסות, ממ"דים, חניות, שדרוג חזית), והבניין נהיה בטוח יותר.
שני המסלולים של תמ"א 38
תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה)
הבניין הקיים נשאר במקום, רק מחזקים אותו ומוסיפים עליו 2-3 קומות. כל דייר מקבל הרחבה של 13-15 מ"ר לדירה + ממ"ד + חניה.
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)
הבניין הקיים נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה מבנה חדש וגדול יותר. הדיירים מקבלים דירות חדשות (+25 מ"ר). דומה לפינוי-בינוי בקטן.
תמ"א 38 בפתח תקווה — מצב 2026
הדר גנים
השכונה עם הכי הרבה פרויקטי תמ"א 38 פעילים. כ-22 פרויקטים בשלבים שונים (חלקם הושלמו). מחירי דירות עלו ב-30%-45% בשנים האחרונות.
שעריה
שכונה ותיקה עם בניינים מ-1960-1975. תמ"א 38 רלוונטית בעיקר ל-38/1. כ-15 פרויקטים.
עין גנים
כ-8 פרויקטים פעילים. השכונה ירוקה ושקטה — אטרקטיבית למשפחות.
מחנה יהודה + מרכז העיר
פחות פרויקטים (חוסר היתכנות כלכלית בחלק מהבניינים), אבל יש כמה דוגמאות מוצלחות.
כמה דירה שווה אחרי תמ"א 38?
| מסלול | תוספת מ"ר | עליית ערך | דוגמה (דירה 80 מ"ר 1.6M) |
|---|---|---|---|
| תמ"א 38/1 | 13-15 מ"ר | 15%-25% | שווי חדש: ~2.0M ש"ח |
| תמ"א 38/2 | 25-35 מ"ר | 30%-50% | שווי חדש: ~2.3M ש"ח |
שלבי תהליך תמ"א 38
בדיקת היתכנות
היזם בודק האם הבניין מתאים: גיל, מצב יסודות, פוטנציאל בנייה. עלות לדיירים: 0.
הצעה ראשונית לדיירים
היזם מציג תכנית מפורטת — מה יקבל כל דייר, מתי, איך. הדיירים מתכנסים, בודקים, וחותמים על "כתב התחייבות" (כל אחד בנפרד).
קבלת היתר בנייה
הגשת תכנית לעיריית פתח תקווה, ועדות הבנייה. 12-18 חודשים.
בנייה
במסלול 38/1 — הדיירים נשארים בבניין (לרוב). במסלול 38/2 — פינוי זמני עם שכר דירה מהיזם. 18-30 חודשים בנייה.
סיום והעברה
קבלת מפתחות, אישור איכלוס, רישום בטאבו של תוספות לכל דירה.
סיכונים בתמ"א 38
- כשל יזם — חברה קטנה עלולה לפשוט רגל באמצע הפרויקט. בדקו רקע פיננסי, ערבויות בנקאיות.
- איחורים משמעותיים — פרויקט שצריך 3 שנים נמשך 5-6.
- פגיעה איכות חיים — אבק, רעש, גידור, פינוי זמני — לפעמים שנים.
- חוסר הסכמה בין דיירים — נדרש 66% הסכמה (כיום אפילו פחות בתנאים מסוימים).
- שינויים מתכנית מקורית — תכניות מתעדכנות לפעמים על חשבון הדיירים.
איך מזהים דירה עם פוטנציאל תמ"א 38?
- בניין מ-1955-1975 שלא חוזק עד היום
- 3-5 קומות (יותר מ-5 = פחות אטרקטיבי ליזם)
- בקרקע גדולה יחסית — מקום להרחבה
- אזור מבוקש — הדר גנים, שעריה, עין גנים
- בעיריה — לא קיימת מניעה — בדקו לפני קנייה
- אין יוזמת תמ"א פעילה כבר (יעבור בעבר ולא הצליח — סימן אזהרה)
שאלות נפוצות — תמ"א 38 פתח תקווה
- מה ההבדל בין תמ"א 38/1 ל-38/2?
- תמ"א 38/1 = חיזוק בניין קיים + הרחבה. תמ"א 38/2 = הריסה ובנייה מחדש. ה-38/2 הוא רווחי יותר אבל מורכב יותר.
- כמה עולה תמ"א 38 לדיירים?
- 0 ש"ח. היזם משלם את הכל בתמורה לזכויות בנייה נוספות. הדיירים רק חותמים על חוזים.
- כמה זמן לוקח תהליך תמ"א 38?
- בממוצע 3-4 שנים מהיתר עד אכלוס. כולל תכנון, היתרים, ובנייה.
- איזה שכונה הכי טובה לקניית דירה עם פוטנציאל תמ"א?
- הדר גנים, שעריה, עין גנים — שכונות עם בניינים בני 50-65 שנים, מבוקשות, ועם יזמים פעילים.
- האם אני יכול להוסיף עוד מ"ר על חשבון עצמי?
- כן — דרך "עסקת תוספת" עם היזם. עלות: 8,000-15,000 ש"ח למ"ר נוסף.
רוצים להבין אם הדירה שלכם מתאימה לתמ"א 38?
יוסף קריספין מ-YEKI NADLAN ילווה אתכם — מהשיחה הראשונה ועד לחתימה. הערכת שווי ראשונית ללא עלות.
💬 צרו קשר עם יוסף קריספין
השאירו פרטים — חזרה מובטחת תוך 24 שעות
הערכת שווי ראשונית • ללא עלות • ללא התחייבות