עודכן: 12 במאי 2026
מה זה פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא תכנית ממשלתית-עירונית שמטרתה חידוש בניינים ישנים (לרוב מתחילת שנות ה-50 וה-60) על-ידי הריסתם ובניית מבנים חדשים, גבוהים יותר, עם דירות גדולות ומתקדמות יותר.
הרעיון פשוט: היזם מקבל זכויות בנייה נוספות (בנייה גבוהה יותר על אותה קרקע) ובתמורה הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא תשלום, פעמים רבות עם תוספת מ"ר משמעותית.
פינוי בינוי מול תמ"א 38
| פרמטר | פינוי בינוי | תמ"א 38 |
|---|---|---|
| סוג | הריסה ובנייה חדשה | חיזוק והרחבה |
| תוספת מ"ר | 25-50 מ"ר | 13-25 מ"ר |
| זמן ביצוע | 4-7 שנים | 2-4 שנים |
| פינוי דירה | חובה (זמני) | לרוב אפשר להישאר |
| עליית ערך | 50%-120% | 15%-40% |
| סיכון | גבוה (פרויקט גדול) | בינוני |
פינוי בינוי = יותר רווח, יותר סיכון, יותר זמן. תמ"א 38 = פחות רווח, פחות סיכון.
השכונות עם הכי הרבה פינוי בינוי בפתח תקווה
שעריה
הותיקה ביותר בעיר. בניינים מ-1955-1965 על קרקעות גדולות. ב-2026 פעילים 7 פרויקטים. השכונה במהפכה — דירות 70 מ"ר הופכות ל-120 מ"ר במגדלים של 15 קומות.
הדר גנים
בעיקר בחלק הצפוני. 5 פרויקטים. אזור עם אופי משפחתי, ביקוש גבוה.
מחנה יהודה
קרבה למרכז העיר ולבית החולים בילינסון. 3 פרויקטים בתכנון, חלקם בקידום.
עין גנים
אחת השכונות עם הפוטנציאל הגבוה ביותר — קרבה לרכבת, מתחמי מסחר. 2 פרויקטים פעילים, צפוי גידול.
שיכון יוספטל
בניינים מ-1965. פרויקט גדול אחד בקידום, פוטנציאל ל-3-4 נוספים.
זכויות הדיירים — מה מקבלים?
- דירה חדשה במקום הישנה — לרוב באותו מתחם, באותה קומה (או קומה גבוהה יותר). תוספת מ"ר 25-50.
- שדרוג ברמת גמר — קרמיקה, ארמטורות מודרניות, מטבח חדש.
- חניה — בדרך כלל 1-2 חניות בבניין החדש (הישן לרוב היה ללא).
- מרפסת/ממ"ד — כמעט תמיד כלולים בדירה החדשה.
- דמי שכירות במהלך הבנייה — היזם משלם שכר דירה לדיירים לפי שווי הנכס, לתקופה של 24-36 חודש.
- פטור ממסים — מס שבח מופחת, אגרות בנייה מסובסדות.
שלבי תהליך פינוי בינוי
קביעת מתחם פינוי בינוי
העירייה והמדינה מסמנים מתחם בתכנית "תמ"ל" (תכנית מתאר ארצית למתחמים).
בחירת יזם
היזם זוכה במכרז. נציגות הדיירים בוחרת או מאשרת. הסכם דיירים חתום על-ידי 80%+ נדרש.
חתימת חוזים אישיים
כל דייר חותם חוזה אישי עם היזם. עו"ד מטעם הדיירים (במימון היזם) בודק.
קבלת היתרי בנייה
תכנון, אישורים, עיריה. 12-24 חודשים.
פינוי הדיירים
הדיירים עוברים לדירת שכירות זמנית (מימון היזם).
הריסה ובנייה
24-36 חודשים בממוצע.
אכלוס בדירה החדשה
הדיירים חוזרים לדירותיהם החדשות.
סיכונים שצריך להכיר
- כשל היזם — חברה קטנה עשויה להיכנס לקשיים פיננסיים באמצע הפרויקט. ⇒ בדקו רקע פיננסי, ובקשו ערבויות בנקאיות.
- איחור משמעותי — פרויקטים של 4 שנים יכולים להיגרר ל-7. תמיד יש שכר דירה מצטבר אבל קושי לתכנן חיים.
- חוסר רוב 80%+ מהדיירים — אם פחות מ-80% חותמים, הפרויקט מתעכב (חוק "אחוז הסכמה").
- סוגיות מס בלתי צפויות — לעיתים תוספת המ"ר נחשבת כ"הכנסה" ויש לדווח לרשות המסים.
- שינויי תכנית — לפעמים היזם מבקש לשנות גובה/אופי/מיקום הדירה החדשה.
איך לבחור דירה ישנה עם פוטנציאל פינוי בינוי?
- בניין מ-1955-1975 — הקבוצה העיקרית למתאימים.
- בקרקע גדולה יחסית לבניין — חניון/גינה לא מנוצלת = פוטנציאל בנייה.
- 4-5 קומות (לא יותר) — קל יותר להגיע ל-80% הסכמה.
- פחות מ-30 דירות — קל יותר לתאם בין דיירים.
- במתחם שכבר סומן בעיריה — חיפוש באתר עיריית פתח תקווה לתכניות תמ"ל פעילות.
שאלות נפוצות — פינוי בינוי פתח תקווה
- כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי בפתח תקווה?
- בממוצע 5-6 שנים מקבלת היתר ועד אכלוס. כולל זמני התכנון, אישורים, פינוי דיירים, הריסה, ובנייה.
- כמה הדירה החדשה שווה מול הישנה?
- עליית ערך טיפוסית 50%-120%. דירה 80 מ"ר ישנה ששווה 1.5M ש"ח הופכת לדירה 110 מ"ר חדשה ששווה 2.7M-3.2M ש"ח.
- האם חייבים להסכים?
- אם 80%+ מהדיירים מסכימים — אפשר לכפות על הסוררים דרך הוועדה לפינוי בינוי. אבל מומלץ להגיע להסכמה רחבה.
- איפה אני גר במהלך הבנייה?
- היזם משלם שכר דירה לדירה זמנית באזור (בדרך כלל 36 חודש). אתם בוחרים את הדירה הזמנית.
- איך בודקים יזם פינוי בינוי?
- חפשו: ניסיון בפרויקטים שהושלמו, איזון פיננסי (עדיף חברה ציבורית), ערבויות בנקאיות, ועו"ד דיירים בלתי תלוי.
מתעניינים בפינוי בינוי?
יוסף קריספין מ-YEKI NADLAN ילווה אתכם — מהשיחה הראשונה ועד לחתימה. הערכת שווי ראשונית ללא עלות.
💬 צרו קשר עם יוסף קריספין
השאירו פרטים — חזרה מובטחת תוך 24 שעות
הערכת שווי ראשונית • ללא עלות • ללא התחייבות